买房贷款及还房贷,不得不知的10个基本常识!

发布时间:   浏览: 次  作者:鑫鑫财经

  现如今贷款买房的人越来越多,但是少人对房贷基本常识都不太了解,今天小编就为大家总结了10个买房贷款及还房贷需要了解的常识问题。
  1、即使是等额还款,还款额度也是会变的
  即使是等额还款,还款额度也是会变的。很多人认为合同约定了还贷利率,又为了方便选择了等额还款,每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区,事实上,每年的还款金额都可能不一样。
  房屋贷款利率一般有两个因素决定:基准利率和优惠利率;
  如果上一年度基础利率发生了调整,第二年的一月,每月还款金额也会调整;
  如果上一年度房贷优惠利率发生了调整,例如由七折调整到八折,每月还款金额也会发生调整。
  2、如何选择银行
  在有选择权和可选择对象的前提下,选择银行也是有讲究的。
  最基本的肯定是关心银行的贷款利率折扣、贷款门槛,还有就是银行的调息方式、还款方式。同时,不要忘了关注一下提前还贷的条件,比如违约金、年限等方面。
  3、提前还款的方式和意义
  方式:一次性付清;非常好理解,归还所有剩余贷款本金;
  意义:还款额度不变,缩短期限:比较省利息;期限不变,额度减少,每月压力减少,基本不省什么利息;提高还款额,缩短期限:最省利息,银行一般不办。
  4、提前还款的基本流程
  部分还款:先去银行预约,填张申请单,约定还款时间,将钱存入,再去银行办理还款即可;
  全部还款,进入领取房产证等流程,退保险,注销房屋抵押等。
  5、还款方式的选择
  有提前还款计划的客户,建议选择等息还款,第一个月还的最多,因为本金还的比较多,非常的节约利息,如果选择等额还款,前两年缴纳了大多数的利息,再提前还款的意义就不大了。如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。
  6、每月还款额的计算
  贷款合同中都会有这个公式:介绍一下等额还款的公式:
  每月还款额=本金×月利率×(1+月利率)还款月数次幂/[(1+月利率)还款月数次幂-1]
  月利率 = 年利率÷12
  有一种特殊情况, 就是当一月份的时候,如果上一年度基准利率发生了调整,一月份的还款额如何计算。由于存在跨月的情况,一部分利率是上一年度的贷款利率,一部分利率是本年度的贷款利率。
  这个时候需要首先根据剩余本金,核定一个月度还款额,按照天分别计算利息,估计这个时候12月份一定是按照31天计算了,所以,调整利息,就被银行狠狠的宰上一刀。
  7、本月还款利息的计算
  本月还款利息的计算:
  本月利息 = 剩余本金 × 月利率;
  本月归还本金 = 每月还款额 - 本月利息。
  8、不要选择大月提前还款
  大月有31日,提前还款的利息按照日计息,算天数的时候会多算一 天;
  日利率 = 年利率÷360;
  但是一年有365天,按天计算会多交几天利息;
  另外有一个问题需要说一下,例如你的发放贷款日如果不是还贷日,发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。
  9、房贷是优惠的融资方式
  合理负债有利于规划个人理财,而且房贷是便宜的融资方式,能够房贷的时候,尽量使用房贷,让自己的资金能够投放到更高投资 回报的领域,大胆投资对个人真是很重要,同时房贷也能有效的降低通货膨胀风险,参与瓜分别人的存款行列中。
  10、开始还的都是利息
  不管是先还本金,还是先换利息,这样的说法都是不对的。
  每月还多少钱利息完全是根据你还欠多少钱和利率来定的,如果是等额本息,由于等额是一个固定数,每月利息也是根据欠的钱大小都定好的,所以只有本金开始会少,后面由于利息慢慢少了,所以还的本金就变多了;如果是等额本金,因为每月还的本金是定好的,利息也是定好的,所以开始还的钱就多,后面欠的钱变少了所以利息变少了,后面还的钱就变少了。

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