房地产融资渠道变窄 信托融资需求上升

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房地产融资渠道变窄 信托融资需求上升

  坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  ——引自党的十九大报告

  房地产信托信托公司业务中占据比较重要的地位,是信托公司主要的收入贡献来源。2017年,在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”指引下,地方政府房地产调控持续升级,同时叠加去杠杆和金融严监管,房地产市场开始走向分化。信托公司在国家政策和合规导向下,围绕房地产领域的投融资需求进行耕耘,积极提升主动管理能力,拓展新的细分市场和业务领域,根据客户的需求进行业务模式的转型,提升综合融资服务能力,助力城镇化建设和城市发展升级。

  房地产市场发展整体情况

  (一)房地产调控持续升级,严厉程度空前

  受去库存、降息等利好政策刺激,2016年我国房地产市场进入新一轮上升周期,商品房销售额大幅增长,一线城市以及部分二线城市房价大幅上涨,投资、投机需求旺盛,市场出现了明显的过热倾向。为了防止房价泡沫扩大引发系统性风险,在中央的统一指示下,2016年9月30日,北京率先发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,打响调控第一枪,此后从9月30日到10月6日整个国庆假期,包括天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等在内的二十个城市先后跟进出台调控政策,本轮严厉程度史无前例的房地产市场调控序幕正式拉开。进入2017年,更多地方政府加入调控行列,部分地方政府甚至是持续加码升级。本轮房地产调控由中央集中统一指挥,地方政府积极跟进,各地政府出台政策的密集程度空前,调控政策持续时间长,决心和力度大。具体来看,本轮调控具有如下特点:

  一是调控覆盖范围广。政府采取因城施策的方式,从年初开始,地方政府相继出台各自的调控政策。截至2017年末,全国发布房地产调控政策的城市达到125个(包括90个地级以上城市和35个县市),政府层面发布的调控政策多达250项。

  二是政策出台频率高。本轮房地产调控政策出台非常密集,尤其是2017年下半年,9月单月出台房地产调控政策45项,10月单月出台34项。北京、上海、深圳、广州、杭州等城市连续三四轮加码调控,仅北京发布的各类型房地产调控政策就超过30项。

  三是调控手段更新。从调控手段来看,继限购、限贷、限价后,限售成为本轮调控的新手段,限售政策有效打击了投机和投资需求。截至2017年末,52个城市或地区出台限贷政策,累计共出台120项限购政策、162项限贷政策,全国限售城市扩大到了50个。

  四是政策更严厉。本轮调控政策的严厉程度也大大超出以往,15个城市对二套房贷款实行“认房认贷”标准,部分城市首套首付高达80%,部分城市首套房利率上浮20%。

  五是更注重“堵漏”,效用更强。本轮调控更注重“堵漏”,更具有针对性,包括对特定产品(商住房、学区房、平房)的调控、针对离婚和个税等规定的调整,在很大程度上避免了调控效果被削弱。

  六是注重稳定房地产市场的长效机制建立。本轮调控不仅着眼于短期控制房价过快上涨的势头,抑制投机炒作,更着眼于建立稳定房地产市场发展的长效机制,最主要的举措就是提出要建立租购并举的住房制度,大力扶持发展住房租赁市场,全国范围内已经有超过12个省(市)及超过60个城市出台支持住房租赁市场发展的政策,另外房地产税立法的进程也在加快。

  (二)一线城市房价涨幅显著回落,三线城市出现翘尾行情

  在调控政策继续加码的背景下,房价在2017年得到有效抑制,房价涨幅大幅回落,从全国整体来看,百城住宅均价同比涨幅从2016年的18.86%回落到7.15%。但由于本次实行因城施策、分类调控的政策,不同城市间房价分化加剧。一线城市房价得到有效抑制,房价显著回落,全年一线城市房价同比仅增长1.43%,低于二线城市的7.7%,更远低于三线城市的12.48%。从2016年9月中央升级调控开始,截至2017年12月底,百城一线城市住宅均价同比涨幅已经连续15个月回落;百城二线城市房价同比涨幅直至2017年3月仍然持续扩大,2017年4月以后涨幅才开始逐步回落;受调控影响最小的百城三线城市住宅均价则逆势上涨,直至7月涨幅达到高峰后才逐步回落,全年来看同比涨幅达12.48%,三线城市的上涨属于本轮上升周期的尾部行情。

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  (三)商品房销售出现明显分化

  在调控政策范围不断扩大、力度持续升级的背景下,2017年商品房销售增速开始出现明显回落。全年商品房销售面积为16.94亿平方米,同比增长7.7%,增速较2016年回落14.8个百分点;商品房销售额为13.37万亿元,同比增长13.7%,增速较2016年回落21.1个百分点。

  具体到城市来看,不同城市的商品房销售情况也出现明显分化。截至12月末,40个大中城市中一线城市累计销售额同比下降26.08%,而二线城市销售额累计同比增长11.11%,三线城市销售额同比增长28.17%。

房地产融资渠道变窄 信托融资需求上升

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  (四)库存去化明显,补库存支持投资增速同比上升

  2014年9月30日,央行发文松绑房贷,开启了房地产去库存的序幕;随后2015年3月30日的新政进一步放宽了对居民购买二套房的贷款支持力度,并缩短了营业税免征的年限要求。2015年末,我国商品房和商品住宅的待售面积达到了历史最高水平,分别为7.18亿平方米和4.52亿平方米,而在政策利好的刺激下,2016年和2017年商品房销售额持续增长,库存得到了有效去化。根据国家统计局公布的数据,2017年12月,商品房待售面积为5.89亿平方米,商品住宅仅为3.02亿平方米,分别较2015年末的高峰下降1.29亿平方米和1.50亿平方米,其中商品住宅的库存已经回到了2013年的水平。而根据中金公司在2017年12月末对我国房地产市场库存的监测,截至2017年12月末,一二线城市与三四线城市已开工库存分别降至8.3个月和13.8个月。单从住宅情况来看,目前一二线城市库存已经不足,存在补库存需求。

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