驯服大众:Fundrise新推出的REIT(房地产投资信托基金)对众筹意味着什么?

发布时间:   浏览: 次  作者:鑫鑫财经

作者: ManjiMasha    图片来源: 达志

如果房地产众筹的先行者中有一人开始做出转变,这会对房地产众筹的健康状况造成什么影响呢?

Fundrise于本月宣布,它正在筹集5000万美元来建立一个房地产投资信托基金。得益于《就业法案》放松的政策规定,这种新的风险投资被称为更便宜、更容易获得的传统房地产投资信托基金的替代品。但同时人们也对传统众筹的可行性提出了质疑。

这种被该公司命名为“e-REIT”的产品似乎本质上就是传统的未上市的按揭房地产投资信托基金,但它的规模却很小,投资者可以通过网络在线购买份额。投资者只用1000美元便可以参与到这场游戏中来,尽管他们对e-REIT的投资对象没有话语权。

Fundrise拒绝解释为什么它会推出这种新的风投产品,并提到一个由美国证券交易委员会(SEC)规定的“静默期”。但在其公开的SEC文件中对于为什么该新兴公司认为推出一个小型的流动性的在线REIT是一个好主意给出了一些解释。

该公司宣称e-REIT具有传统的未上市的REIT的优势,即不受从股票市场波动影响的稳定的回报,但要花费较低的费用。与传统的未上市的房地产投资信托基金不同的是,该信托基金被归类于《就业法案》条例A,这意味着Fundrise可以在其网站上出售股票并公开进行宣传,而无需通过注册经纪自营商来操作。它声称,这让它提供的费用能够远低于其他房地产投资信托基金,其每年的管理费仅为投资总和的百分之一。但是它真正收取的费用会比这高,因为该公司还要向其抵押贷款的借款人收取3%的费用,再加上利息。若非如此,这笔费用其实是由投资者拿到的,因而这也意味着该公司实际上收取了高达百分之四的费用,再加上其他小额的收费。

从本质上讲,Fundrise是利用了旨在帮助中小企业筹资的立法,从而使传统的未上市的REIT变得更便宜。如果其他REIT赞助商也看到了这一点,那将会出现很有趣的一幕。

当有关该公司推出REIT的消息传出后,其联合创始人兼首席执行官——本米勒在一份声明中说道:“今天对Fundrise团队来说是历史性的一天——四年多的工作终于得到了回报!”

不管该公司说得有多崇高,它的此举很可能是又一个表明房地产众筹正变得越来越像传统金融业的迹象,而房地产众筹开始的初衷就是要瓦解这样的一个市场。

这多么的讽刺啊。自2013年9月,当房地产众筹在美国合法化以来,它的领军者一直通过贬低房地产投资信托基金来吹捧自己。他们的说法是:购买房地产投资信托基金通常会收取天价的费用,而你对于投资对象又没有一点话语权,当你可以在线购买一个自己选择投资对象的股票时你为什么还要投资房地产投资信托基金呢?众筹一直作为反REIT而被人熟知,并且“民主化投资”也成为其非官方的口号。这也就是为什么Fundrise推出新的REIT的决定会如此引人关注。

根据The Real Deal(美国专业地产界杂志)在7月的报道,众筹初创公司的理念是赋予大众权利,而他们现在却被迫在他们的理念上作出越来越大的妥协了。事实证明,要从数百名投资者那里筹集到小额资金是一个苦差事,并且借款人往往没有耐心等待通过网上筹集资金的过程。因此,越来越多的平台已经开始直接从机构那里筹集资金了。

行业咨询公司——众筹资金顾问(Crowdfund Capital Advisors),负责向政府以及金融机构提供众筹建议,其负责人舍伍德奈斯在6月表示:“机构资金已经开始取代大众了,”“我认为这是众筹发展的总体方向。除非这些现象只存在于小城镇里,否则我相信以后的众筹交易主要都会是由机构投资的。”

如果说放弃短时投资者,直接选择机构资金被确认为众筹的局限性,那么推出REIT可能是另一个局限性的表现。无论是从达成的交易还是从筹集到的风险投资资金来看,Fundrise一直是美国最成功的房地产众筹创业公司之一。在文件中,它声称“促进或生成了大约56笔房地产资产(…)总购买价格约30亿美元。”然而,可以肯定的是,这一数字因为西尔弗斯坦房地产价值27.5亿美元的世界贸易中心大厦3号楼而存在一定的膨胀效果。一月份,在二级市场上Fundrise为该项目购买了200万美元的债券——不到总额的0.1%,并把他们转售给其投资者。

Fundrise作出推出一个或多或少比较传统的投资工具的选择,这应该引起众筹的拉拉队队长对此进行思考。然而,并不是每个人都这样认为Fundrise的此举不合寻常。

道格拉斯爱丽诺夫是Ellenoff Grossman & Schole LLP的一名律师,他曾与几个众筹初创公司有过合作,他表示:“这看上去似乎是合乎逻辑的下一步,”“首先,确认投资者喜欢投资的资产类别,然后管理投资,而不是让他们选择个人投资,”他还补充道:“一些投资者将继续进行直接投资,并想要保持对投资的掌控,而其他人更感兴趣的是多元化的回报。”

众筹平台Prodigy Network 声称已经为纽约的房地产项目筹集了超过1亿美元的资金,其创始人罗德里戈尼诺驳斥了认为众筹的潜能已经触及上限的看法。他说道:“通过技术让小投资者拥有参与到之前只在更大的投资者之间进行的投资项目的机会是意义深刻的,”他还说,“我相信他们正在探索不同的途径,并且这并不是一个行业未来的发展指标。”


JPM编译自

The Real Deal, Taming the Crowd: What Does Fundrise`s New REIT Mean for Crowdfunding?, by Konrad Putzier.


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