未来10年 可能上涨8倍的房地产信托基金:SRG

发布时间:   浏览: 次  作者:鑫鑫财经

  两篇文章整合在一起,我觉得是对这个投资机会最好的理解了。

  我个人认为这投资可能是未来8-10年,上涨8倍,同时还有不错的股息。

  第一部分:大隐于市的分析

  股神”巴菲特于2015年12月10日购买了200万股Seritage Growth Properties(NYSE:SRG),成本价在36美金左右,约占SRG的8%,成为该公司的第二大股东。值得关注的是这次购买发生在巴菲特个人账户,并非在伯克希尔哈撒韦的账户。

这让我想起了查理芒格在一次采访中说过的话,“比起机构投资者,房地产信托(REIT)更适合个人投资者。巴菲特还留着一点烟头性格(意指其早期偏格雷厄姆式的投资低估企业的风格),这让他愿意在房地产信托公司的股价低于清算价值八折的时候,用自己的私房钱买入点REIT。这种行为能让他回忆当年捡烟头的快乐,所以他有点闲钱偶尔捣鼓捣鼓这事儿也挺好的。”

  这让我想起了查理芒格在一次采访中说过的话,“比起机构投资者,房地产信托(REIT)更适合个人投资者。巴菲特还留着一点烟头性格(意指其早期偏格雷厄姆式的投资低估企业的风格),这让他愿意在房地产信托公司的股价低于清算价值八折的时候,用自己的私房钱买入点REIT。这种行为能让他回忆当年捡烟头的快乐,所以他有点闲钱偶尔捣鼓捣鼓这事儿也挺好的。”

根据这条线索,让我们来看看老巴这次的投资逻辑到底是什么。

  根据这条线索,让我们来看看老巴这次的投资逻辑到底是什么

  SRG是一家新成立的房地产信托公司(REIT)。房地产信托公司实际是把房地产证券化了,在美国这样的REIT享受免税优惠,免税的代价就是美国要求REIT把所得利润的95%分配给投资者。

  SRG的前世今生:

  SRG的故事要从Sears说起,Sears(NYSE:SHLD)是一个类似沃尔玛的美国零售巨头,该公司在做零售时积累了大量的商业地产,目前该公司拥有超过1.7亿平方英尺的商业地产。

  近几年,Sears零售业务经营不善,持续亏损。由于需要补充资金来弥补养老金缺口以及运营亏损,于2015年9月份,Sears剥离了266个商业地产(4200万平方英尺),从而形成了一个名叫Seritage Growth Properties的房地产信托公司。这也就是SRG的由来。这266个商业房地产中,有231个是SRG全资控股的,有35个SRG只控股了50%。

  SRG和Sears之间有一个协议,协议的内容是:SRG可以把出租给Sears的商业地产中的一半重新出租给其他第三方。

这里的关键是:SRG 91%的商业地产都出租给了Sears,而这部分的租金仅仅只有4.3美金每平方英尺。SRG目前的第三方租金是11.23美金,而新签的第三方租金平均是18美金左右。这意味着如果SRG把租给Sears的商业地产的一半重新租给第三方零售商,其利润上升空间巨大。

  这里的关键是:SRG 91%的商业地产都出租给了Sears,而这部分的租金仅仅只有4.3美金每平方英尺。SRG目前的第三方租金是11.23美金,而新签的第三方租金平均是18美金左右。这意味着如果SRG把租给Sears的商业地产的一半重新租给第三方零售商,其利润上升空间巨大。

未来10年,可能上涨8倍的房地产信托基金:SRG

  SRG的股价有巨大的上升空间:

  SRG在公司网站公布了其未来的发展规划,这个规划很简单,就是把租给Sears的商业地产里的50%拿来重新出租给其他零售商。

SRG预计2015年的净运营收入(NOI)是1.96亿美金。

  SRG预计2015年的净运营收入(NOI)是1.96亿美金。

  目前,SRG有3800万平方英尺的商业地产租给了Sears,租金是4.31美金每平方英尺。SRG有权重新租出去这其中的50%,即1900万平方英尺。

  假设3-5年后,SRG全部以18美金重新出租这部分的商业地产,那么其净运营收入将会上升2.6亿美金。

  因此,总的净运营收入会达到4.56亿美金。经营性现金流的估算值为3.4亿(4.56亿-0.6亿的运营管理费用-0.58亿的利息)。

  REIT的一般分红比例大约是经营性现金流的一半,因此预计SRG五年后应该会拿出1.7亿美金来分红(SRG流通股为2800万),即每股分红6美金。

  那么一个每股分红6美金的房地产信托公司,应该价多少钱呢?

  REIT一般的分红比率是3%-8%。按照8%来算,SRG应该值75美金,按照3%来算,SRG应该值200美金。

  另外,因为SRG的经营性现金流(FFO)3.4亿美金。一般美国的REITs都是按照FFO的13-18倍来估值,如果按照15倍来计算,SRG应该价值51亿美金,而现在市值仅仅只有17亿美金。

  那么就按100美金来算,SRG的股价至少有2.5倍上升空间。这还不包括5年后每年15%左右的分红收益(按照目前41美金的价格买入)。

从房地产信托公司整个行业的每平方英尺企业价值(EV/SF)来看,目前SRG的该项指标只有80美金,而这个行业的平均值为260美金。因此也能说明其潜在的上升空间。

  从房地产信托公司整个行业的每平方英尺企业价值(EV/SF)来看,目前SRG的该项指标只有80美金,而这个行业的平均值为260美金。因此也能说明其潜在的上升空间。

  SRG的下行风险非常有限:

  SRG主要有三个风险:

  Sears破产风险

  SRG面临的最大风险是Sears有可能在2-3年内破产。SRG 78%的租金收入都来自于Sears,如果Sears破产了,那么短时间内SRG的利润会下降78%。我个人认为发生这个事情的概率最多只有30%,概率的估算是基于:虽然Sears2015年亏损继续扩大,但是管理层已经打算关闭大量亏损的商店了,而且Sears还有大量的商业地产可以出售。如果Sears短时间内破产了,最差的结局就是SRG也随之破产,进入资产清算阶段。

  要控制这个风险,关键是要弄清楚SRG手里的这些商业房地产的清算价值是多少。

  管理层风险

  如果SRG没有破产,接下来必须要考虑管理层是否足够优秀把这个公司带到正确的轨道上。

  SRG主要的发展策略是把租给Sears的商业地产里的50%拿来重新出租给其他零售商,从而大幅提高收入。因此,这需要有经验的管理层。

  要控制这个风险,就必须了解企业的管理层,看他们是否合格,是否有足够的经验。

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