张招兴:建议制定房地产投资信托基金法

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  中证网讯  两会期间,全国人大代表、越秀集团董事长张招兴建议,鉴于当前REITs(房地产投资信托基金)的发展面临诸多困境,建议全国人大常委会尽快制定《房地产投资信托基金法》,就国内REITs在设立、运作过程中涉及的各种法律问题进行规范,以加快REITs这一国际市场成熟的高端房地产金融创新产品的发展,为房地产业和金融业的可持续发展发挥稳定器和调节器的作用。

  十年“老REITs” 很有话语权

  越秀集团旗下有金融、地产、交通三大主业和四家香港上市公司,其中就包括全球首只投资于内地物业的REITs——越秀房地产投资信托基金(简称“越秀房托”,00405.HK)。越秀房托在港上市已满十年有余,旗下有包括广州国金中心、广州白马服装城在内的六个高端物业,前者是广州城市地标,后者是全国服装批发专业市场龙头。2013年,越秀房托获得穆迪、标普的“投资级”评级并维持至今。2015年,越秀房托首次出穗进沪,拿下竹园CBD的宏嘉大厦,总资产规模逼近300亿元,一举跃至亚洲前十之列。因此,此次张招兴代表的提案有的放矢,富有针对性和建设性。

  张招兴表示,此次提案经过了多次深度调研,为更好履职,此次还准备了《中华人民共和国房地产投资信托基金法(草案)》呈全国人大参考。

  国内目前尚未有专门针对REITs的单行法律

  国内在现行立法中涉及REITs的主要有《公司法》、《信托法》、《证券法》、《证券投资基金法》、《合伙企业法》及《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等多部法律法规,但尚未制定专门调整规范REITs的单行法律,这使得REITs的设立和运行面临诸多法律瓶颈。

  REITs还面临信托登记、分红限制、信息披露、破产隔离等诸多立法缺失问题,这些都需要对相关法律问题进行顶层设计。同时,中国的REITs发展背负了过重的税负,而税收优惠对于促进REITs繁荣至关重要。张招兴举例介绍,在美国、新加坡、香港等其他国家和地区,政府会在物业收购、商业运营及收益分配等环节给予REITs大量的税收优惠政策以推动REITs发展。而中国在目前商业地产空置率高企情况下,有关REITs的税收优惠政策尚未出台。高企的税负压制了中国商业物业的租金回报率,降低了各方投资主体参与的积极性,严重制约了REITs的发展。

  此外,中国REITs的创设和运行涉及多个部委的职责,而多部门监管机制下难免会产生权责冲突。

  REITs立法条件逐渐成熟

  2015年6月,国内首只获批的公募REITs基金在深交所挂牌,随后,不断有类REITs产品的陆续推出,提升了投资者对该类金融产品的认可度,为REITs在国内的真正发展奠定了深厚的市场基础。

  鉴于当前REITs的发展面临的诸多困境,张招兴建议就中国REITs在设立、运作过程中涉及的各种法律问题进行规范:首先是制定出台《房地产投资信托基金法》,就REITs的设立、运营等进行规范指引。首先,可参考国外各有关立法例,对REITs载体的法律地位、设立条件、物业估值、投资要求、分红比例、各方主体权责、信息披露、税收优惠以及监管协调等内容作出统一规定。其次,就REITs规定专门的税收优惠,避免双重征税,为REITs繁荣发展增添动力。第三,协调多头监管问题,厘清各有关部门的权限范围,避免权责交叉和职能冲突。

  此外,张招兴认为,在具体操作上,考虑到立法的复杂性和时间性,在全国人大常委会制定《房地产投资信托基金法》之前,可由国务院先行制定相关的行政法规,或者由各有关部门联合制定规章,就REITs涉及的各有关法律问题进行规管。

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